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Bail commercial : loyers indexés à la hausse et à la baisse ?

La Cour de cassation vient de juger qu’une clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse est illicite (cass.3èmeciv.14/01/2016.n°14-24681).

En effet, depuis quelques années, la pratique de rédaction et négociation des baux commerciaux, a incité les bailleurs à exiger la rédaction d’une clause d’indexation (ou parfois appelée clause d’échelle mobile). Les entreprises prévoyaient entre elles la révision annuelle du loyer au vu de la variation de l’indice des loyers commerciaux (ILC). Mais souvent cette clause ne jouait sur l’évolution du loyer qu’en cas de hausse de l’indice, interdisant ainsi au locataire de bénéficier d’une baisse de l’indice ILC.

Par l’arrêt de principe du 14/01/2016, la Cour de Cassation précise “que le propre d’une clause d’indexation est de faire varier le loyer à la hausse et à la baisse. Dès lors, une clause qui écarte toute réciprocité de variation fausse le jeu normal de l’indexation. En conséquence est nulle la clause qui exclut une telle réciprocité et stipule que le loyer ne peut être révisé qu’à la hausse.”
Une telle clause d’indexation ne jouant qu’à la hausse serait alors réputée, en son entier, non écrite. Elle pourrait donner lieu à une demande de remboursement des loyers supplémentaires indument perçus. En effet, une telle clause d’indexation serait réputée ne jamais avoir existé.

 

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